GIANLUCA VOLTOLINA

Il mondo creditizio è molto ampio, dinamico e veloce con un’ampia scelta di prodotti.
Con questo breve articolo non voglio spiegarvi tecnicamente come e da cosa sono formati un mutuo o un tasso di interesse, ma darvi alcuni piccoli consigli utili su come sceglierlo e/o cambiarlo quando serve.

La prima scelta da ponderare è: fisso o variabile?
In una veloce sintesi i pro e contro di entrambi i fattori sono: il fisso mi dà la certezza della rata, ma il tasso è più alto quindi anche gli interessi che pago; il variabile ha un tasso più basso, ma segue i mercati finanziari quindi tra una rata e l’altra può esserci una differenza molto elevata.
C’è però anche il tasso misto, che si ramifica in varie proposte ma il più usato è il variabile con “CAP” (abbreviazione inglese del termine “Capped Rate”, che letteralmente significa “berretto”). Cos’è? Di fatto è un mutuo a tasso variabile dove andiamo ad applicare già per contratto un “tetto massimo” (un “cappello”, appunto). Ad esempio, potrei scegliere tra: un Tasso fisso al 4,5%, o un Tasso Variabile al 2%, oppure un Tasso Variabile con CAP al 2% con tetto massimo al 5%. Nel terzo caso, ciò significa che la banca non potrà applicare un tasso superiore al 5%, anche se i mercati dovessero far oscillare il variabile oltre tale soglia. 

Ma quando conviene?
Quando il CAP di scelta contrattuale della singola banca è nelle immediate vicinanze del corrispettivo a Tasso Fisso. Di fatto prendete i vantaggi del variabile, ma con la garanzia che non potrete superare l’attuale fisso. Ovviamente è necessario ricordare che il valore del CAP varia di banca in banca, ed anche in funzione delle variazioni di mercato; il CAP identificato come il migliore del momento storico in cui si esegue la compravendita, non può subire variazioni contrattuali dal momento in cui viene trascritto dal notaio in atto pubblico. Da quel momento il CAP scelto in compravendita per l’acquirente specifico rimarrà invariato a prescindere dagli andamenti di mercato.

Seconda scelta: quanto tempo?
Tale scelta può essere imposta; la maggior parte delle banche non considerano che possiamo vivere oltre i 75 anni, quindi anche se chiedete un mutuo a 60 anni compiuti, il vostro mutuo massimo erogabile dalla banca sarà di 15. Se lo chiedete a 30 anni, potete chiederlo anche della durata di 30 anni, che però è il massimo per quasi tutti gli istituti di credito. In sintesi: la maggior parte dei mutui non può durare più di 30 anni consecutivi e comunque mai oltre i 75 anni anagrafici dell’acquirente che lo richiede. Sfruttando questo fatto, io consiglio sempre di chiederlo più lungo che potete. Perché? Per svariati motivi:

• quando volete lo potrete accorciare, il contrario non è possibile. Se lo fate breve (rata alta) e vi trovate in un momento di difficoltà, non vi sarà possibile allungarlo ma potrete solo sospenderlo per un anno al massimo. Soluzione che si può utilizzare solo una volta in tutta la durata di mutuo.
• Allungare gli anni vuol dire avere una rata più bassa, la quale vi permetterà di crearvi dei risparmi; questi risparmi, se volete, possono essere immessi nel mutuo in varie trance e conteggiati solo come capitale (si, gli interessi per la banca andranno persi) e a quel punto potrete scegliere se diminuire gli anni di mutuo, o tenere gli stessi anni e diminuire la rata (la diminuzione dipenderà dal capitale immesso nel tempo precedente).

Terza scelta: che cifra chiedere?
Chiaro, questa è sicuramente dettata dalle vostre possibilità, ma consiglierei sempre di rimanere con un rapporto mutuo/valore immobile inferiore all’80%, se non parliamo di mutui con garanzie statali o mutui CONSAP ove invece si può arrivare fino al 100% del valore richiesto. 

Cos’è un mutuo CONSAP?
Magari lo analizzeremo in un prossimo articolo, vista la lunghezza dell’argomento.

Chiaramente più è bassa la cifra che si chiede alla banca rispetto al valore totale del costo della casa (detto rapporto “LTV” – dall’inglese “Loan to Value”), più la banca sarà disposta a “trattarvi bene”, ovvero a proporvi un buon tasso di interesse. Ricordiamoci che in cambio del mutuo, diamo alla banca in garanzia la casa che stiamo comprando … Esempio pratico: una casa vale 100.000 euro, e l’acquirente ne chiede 50.000 euro alla banca; è poco probabile che questo acquirente non paghi più il mutuo, perché perderebbe il maggior valore dell’immobile. Al contrario se chiedesse 100.000 euro e la casa ne vale 100.000 euro, e l’acquirente e non pagasse più il mutuo, a perderci sarà la banca perché ha messo il maggior valore. Se state pensando che poi la banca potrà rivendere l’immobile e recuperare l’intera cifra la cosa è vera, ma solo in parte; se un immobile va all’asta per banca è sicuramente una perdita, visto che dalla cifra fornita dal perito incaricato dal giudice si andrà a mettere all’asta l’immobile ad una cifra ribassata del 20%. Aggiungendo a quella perdita del 20% le spese di istruttoria, il mandato interesse incassato col mutuo ed il capitale iniziale perso (o comunque immobilizzato), la banca non recupererà mai la cifra reale del capitale iniziale che ha investito nel mutuo concesso.

Quarta scelta: una volta scelto il mutuo, è per sempre?

NO. Il decreto Bersani, o “Legge Bersani”, specifica in maniera chiara che il mutuatario (chi fa il mutuo) ha la possibilità di surrogare (cambiare banca mantenendo obbligatoriamente invariato l’intestazione) a “spese zero” il mutuo per l’acquisto della prima casa. Questo mette gli acquirenti nelle condizioni che: nel caso in cui ci fossero dei netti miglioramento dei mercati, e i tassi si dovessero abbassarsi, si possono rinegoziare con la banca originaria il mutuo in essere, o chiedere ad altre banche dei preventivi per poterlo “spostare”. Sono operazioni abbastanza complesse e poco conosciute quindi vi consiglio di mettervi sempre nelle mani di un bravo consulente del credito per la scelta della surroga più conveniente nel momento in cui si decide di eseguire questo tipo di operazione.

È importante fare notare che la dicitura “spese zero” in fase di surroga, intendono che anche l’onorario del notaio per la notifica dell’atto pubblico di surroga, è a carico della banca con la quale si contrae il nuovo mutuo; nuovo mutuo che, come detto, deve essere sottoscritto dal medesimo intestatario che intende eseguire l’atto di surroga. 

Spero che questi semplici consigli vi siano stati d’aiuto.

Una buona giornata a tutti.